近日，郑州房地产市场回暖明显，据房管局公布的数据显示，郑州2月份商品住宅销量环比增155%，销售均价环比涨1.26%。但记者探盘时发现，并不是所有楼盘都呈现回暖景象：有些楼盘门可罗雀，成交不多，而有些楼盘门庭若市，产品热销，楼市分化明显。那么，眼下市场上受追捧的流量产品有什么特点呢?

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楼市分化明显：

(相关资料图)

热销楼盘最快“30分钟成交一套房”，冷门楼盘月售个位数

“近期的新房市场的确很热，就拿我们项目来说，展厅开放30天内到访人数达到了近7000人。”金水区某越秀项目的置业顾问告诉记者，最近大家都很忙，有置业顾问一天就接待了15组客户。

“特别是周末，基本上每个置业顾问都是超负荷工作了，可以说没有什么闲的时候，甚至中午饭都顾不上吃。一天下来，微信步数平均2万多步。”该置业顾问表示。

(金水北区某热盘售楼部)

类似的情况还发生在管南片区某龙湖项目中，“大概从正月初六开始，看房的人明显多了起来，尤其是周末，每天差不多有近300组到访客户，置业顾问常常晚上11点多12点还在接待客户。”该项目营销负责人告诉记者。

带看量增多带动了成交量的上涨。该营销负责人表示，近期项目最多的一天卖了40多套，平均下来一个置业顾问一天就能卖出去两三套，最快的30分钟就能成交一套房。

“在每天与客户的接触中，能明显感受置业者对于几个红盘的认可，少了等待和观望，多了信心和决心。”资深中介陈先生向记者透露，据公司的监控数据显示，近期郑州已有部分项目收回折扣和优惠点等，计划涨价。

不同于热销楼盘的红红火火，一些冷门楼盘的成交量让人“难以置信”。

记者走访了解到，二七区某精装修小高层，首付低至18万，折后单价约9400元/平方米至9900元/平方米。可供对比的是，同片区的新盘，在2018年曾卖到1.5万元/平方米左右。

据中介表示，该项目目前可以执行“20%超低首付”，“客户只需要付最低18万首付就可以购买一套三环内的精装小高层房源，价格真的很划算了。”

至于销售成绩，该中介表示，“不怎么样，这活动连推了一个多月了，只卖出了几套。”

据业内资深人士透露，近期，郑州多个非核心地段的楼盘都推出了“低首付”、甚至“零首付”的促销活动。

“现在‘零首付’的政策是，首套房首付三成，开发商做活动，帮你把这三成首付垫付了，你只用以后慢慢还就行。”新房经纪人田女士透露，首付可以分期，只需要交定金，剩下的首付需要交房之前交齐，这样可以减轻购房者的首付压力，也可以降低项目延期或者停工风险。

“只可惜，很多楼盘做了大量的促销活动，房子也没卖掉。”田女士遗憾地表示。

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盘点近期的热销楼盘，

原来都有这些特点

据克而瑞河南公布的数据显示，2023年3月13日——2023年3月19日郑州热销楼盘榜TOP3分别为龙湖熙上、保利大都汇及亚星锦绣山河大二期。

其中，管城区的龙湖熙上成交49套、金水区的保利大都汇成交40套、二七区的亚星锦绣山河大二期成交35套，而这三个项目也是当周项目到访量排名榜TOP3。

整体来看，龙湖熙上项目容积率为3.49，绿地率30.10%，社区内部共规划有8栋34层、4栋26-27层高层住宅，规划总户数1804户，项目优势在于临近地铁4号线，出行便利。

据中介方透露，“项目目前在售9号楼，户型面积在104㎡-108㎡，均价是在12500-13000元/㎡，属于典型的刚改项目。”

而保利大都汇项目容积率为3.19，社区内共规划了22栋18-19层小高层、1栋公寓，规划总户数1668套。据悉，该项目为纯粹的小高层社区，低容积率，居住舒适度较高，此外，周边环绕花园北路、中州大道、连霍高速公路等重要的交通干道，同时距离地铁2号线刘庄站约800米左右，出行便利。

据中介方透露，“该项目目前的价位在18000元/㎡-21000元/㎡之间，精装标准1000元左右，毛坯价格17000元/㎡-20000元/㎡之间，主推98㎡至147㎡之间的三房、四房户型，剩余房源充足。”

亚星锦绣山河大二期是一个标准的大盘项目，分为好几个地块来开发，覆盖产品较多，今年主力在售产品是87m²-166m²学府现房，靠近金水河，地理优势较大。

(图片来源于网络)

据知情人士透露，“锦绣山河大二期之所以卖得好的原因在于地段和教育资源。相比大一期，锦绣山河大二期的位置更好一些，既不临近铁路，也不紧挨墓地，反而是西边临近金水河，生态环境很好。除此之外，项目还有教育优势，目前项目宣传的学校为划片郑州实验外国语中学、郑州实验外国语附属小学。”

此外，近期首开的热盘还有越秀金悦文化、高新和锦莲序等，去化率都在80%以上。其中，越秀金悦文化项目的特点在于：一是容积率低，3.5的容积率在整个金水北处于中上水平，做改善的优势也比较大;二是户型好，赠送面积较多;三是周边的教育资源较好，而高新和锦莲序项目推出高层89㎡、99㎡、117㎡的三房设计，洋房为140㎡、160㎡的四房设计，无论是高层还是洋房的户型都较为不错。

就近期热销的这几大项目来看，“三房甚至四房改善户型、好地段、好资源、靠谱的开发商”是这几大热销楼盘的共同点，相较于以往的“刚需置业”，现如今的郑州购房者越来越倾向于“品质改善性住房”。

“在今年我们楼盘成交中，90㎡至120㎡的户型占整个销售面积四成，120㎡以上的户型占整个住宅销售面积六成，可以看出，中大户型的销售量在逐渐走高，这主要得益于改善型买家。”金水区一新建楼盘的置业顾问张先生告诉记者，相较于价格优势，当下购房者更注重“品质”和“安全性”，相应地，目前市场上住宅产品的供应结构也在发生着变化，而随着改善型需求逐渐开始释放，越来越多的房企正根据楼市成交趋势主打改善型、中大户型房源产品。

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此轮“小阳春”预计持续一两个月左右，

回暖持续力值得关注

楼市分化程度日益加剧的当下，什么样的产品更容易受到置业者青睐?

中指研究院河南分院总经理梁波涛表示，首先是安全的产品，安全交付仍然是客户购房考虑的首要因素，国央企开发商、稳健的龙头房企开发的项目安全性更高，客户置业信心相对更强;其次是良好的项目区位，房住不炒的定位下，住房价值向居住属性回归，客户购房更加关注教育、医疗、交通、办公等工作生活配套因素，兼顾房产长周期的保值增值能力;此外，自身产品力也是客户购房的重要决策因素，产品规划设计顺应当前的改善性居住趋势，同时，优秀的物管服务也必不可少。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也持类似观点，她认为：“当下更受购房者青睐的产品具有以下特征：其一，开发房企多为品牌大型房企或兼具国央资背景;其二，偏改善型项目，且位于热点板块或区域，周边配套相对齐全。”

对于郑州本轮“小阳春”的持续时间，关荣雪预测，“预计持续一两个月左右。”同时强调，“若后续有利好宽松政策的持续加持，预计这波行情将会延长。”

而梁波涛则认为，“不确定因素较多”。整体来看，郑州这波“小阳春”属于市场复苏的阶段，诞生背景与往年“小阳春”有所不同，有前期被抑制需求释放的因素，也有超预期降房贷利率的直接刺激因素，后续的持续性还需结合未来经济形势、政策变化持续观察。

若想延续这波“小阳春”行情，梁波涛建议房企应该“做好现金流管理，做好企业品牌形象维护，保持企业稳健经营，实现内部资金、工程、销售的良性运转”。

关荣雪则建议，“房企需要在供销两方面均发力，供应端，需加快推进建设进程，抓住政策宽松期，积极推盘，提升产品力，完善及优化项目内部配套等;销售端，则需加大促销力度，如结合赠送、补贴等方式”。